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作者: 家居  发布:2019-11-07

拆迁安置补偿协议到底签不签?怎么签?相信这可能也是许多人想弄明白的问题:在征地拆迁中,到底是否应当签署拆迁补偿安置协议,如果签了,需要注意哪些问题

房屋拆迁的重要环节就是签拆迁补偿协议,其拆迁补偿协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议,是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同,它适用《民法通则》和《合同法》。拆迁不行协议是被拆迁人向甲方要钱或者置换房屋的合法证据,其协议内容是关系到我们被拆迁人今后生活水平的高低,因此,签字时要仔细查看,签字后要保存好原件。但为什么还是有很多被拆迁人签了拆迁补偿协议还是未拿到补偿款或者安置房呢?今天刘可心律师基于此就大家讲解以下:拆迁补偿协议之三大猫腻,谨防上当受骗的话题!

导读:拆迁补偿安置协议是征收部门与被征收人就补偿安置事宜达成一致意见之后所必须签署的协议,那么签订补偿协议该注意哪些事项呢?又有哪些细节是被征收人稍不注意就有可能使签订的协议作废,或让自己被“坑”呢?北京在明律师事务所的资深征收维权律师梁红丽通过自身多年的办案经验,将签订补偿协议中存在的问题予以总结,希望能给予被征收人一些帮助。

实践中,房屋拆迁过程中,很多被拆迁人对于拆迁方面的法律知识单薄,造成很多被拆迁人只知其一不知其二的情况下载房屋拆迁协议签了字,但是慢慢了解到其补偿是很不合理的还存在诸多问题。那么,已在房屋拆迁补偿安置协议签字了,后悔了怎么办?如何救济?如何争取补偿利益最大化?

最近,有读者私信询问我,拆迁安置补偿协议到底签不签?怎么签?相信这可能也是许多人想弄明白的问题:在征地拆迁中,到底是否应当签署拆迁补偿安置协议,如果签了,需要注意哪些问题,在此,李文谦和孟文静律师为大家详细解答。

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房屋拆迁补偿安置协议

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一、拆迁补偿协议内容履行的时间节点的猫腻

陷阱一:签订补偿安置协议的主体不适格

拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议,是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同,它适用《民法通则》和《合同法》。但是,自从2011年出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》后,房屋拆迁补偿安置协议的主体已纳入政府行为,因此其协议的视为行政协议。

一、不是基于公共利益的拆迁协议不要签

拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定,在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时,对被征收房屋所有权人给予公平补偿。在很多房屋拆迁补偿协议很多属于文本格式,所以被拆迁人很容易忽略履行的时间节点是否存在,这也是整个协议存在最大隐患,最大猫腻。如果没有履行的期限,被拆迁人什么时候能得到安置房?三年、五年还是十年?还是无限期等待?成为无家可归之人。

无论是国有土地房屋征拆,还是集体土地房屋征拆,补偿安置协议都应当由被拆迁方与法定的拆迁主体签订,即由政府的房屋征收部门与被征收人签订补偿协议,目的是为了保障将来协议的有效履行,同时减少处于弱势地位一方的被拆迁人的法律风险。某些地方,被拆迁人可能会被要求与开发商、村委会、拆迁办、拆迁实施单位或者街道办事处等机构签订补偿协议,这些都存在巨大的潜在风险。当协议在履行中产生纠纷时,有可能会被认定为民事行为,那么被拆迁人就无法通过提起行政诉讼来为自己维权,后果将是严重的。因此,律师建议广大被拆迁人在签订补偿协议时,一定要慎重,认真审查拆迁方是否具有真正签订并履行协议的主体资格,避免签订这类主体地位存在严重瑕疵的补偿协议。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定,房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

在我国,合法的征收拆迁必须是基于公共利益的需要,如国防、外交、政府组织的能源、交通、水利等基础设施建设、政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、防灾减灾、市政公用等公共事业、政府组织实施的保障性安居工程建设、政府依法组织实施的旧城区改建等。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定,房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。更多征地拆迁资讯 搜cqlst1981

陷阱二:签订拆迁补偿安置“空白协议”

从这里不难看出征收主体与被征收人之间的关系,所以房屋拆迁补偿安置协议的签订后,属于行政行为。

如果拆迁不是为了上述公共利益,而是以商业开发目的而进行征收拆迁,是违法行为,这种征收补偿安置协议请不要签。

每个人一辈子能有几次拆迁?房屋是我们生存的根本,是身家性命,此为第一猫腻希望被拆迁人签拆迁补偿协议时谨慎仔细阅读协议的内容,谨防上当受骗,悔之晚矣!

所谓拆迁补偿安置空白协议,是指被拆迁人在拆迁方提供的缺少实质权利内容的格式合同上签字的协议。被拆迁人作为弱势群体一方,往往因为拆迁人员口头承诺的令人满意的补偿条件而签订各种语焉不详的协议,等到拿回补偿协议的那一刻,才发现写在协议上的条件竟和之前承诺的条件相距甚远。因此,这类诉讼往往因为老百姓前期轻视、大意,欠缺收集证据的意识而在维权时遭遇败诉。因此,律师建议此类合同最好不要签订,如果被迫要签订,也应该签订相应的补充协议,将承诺的补偿条件一一列明,并且做好录音录像等取证工作,确保将来补偿安置条件能够得到切实履行。

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二、没有合法征收文件不要签

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需要指出的是,即使协议中就补偿安置的事项“再空白”,征收方以此为据要求被征收人搬家走人的权力约定是不会“空白”的,事实上,这类协议需要的是甄别,一旦看出来了,就一定不可以签。

签订了房屋拆迁补偿安置协议如何救济

我国法律明确规定了征收拆迁的程序,合法的征收拆迁必须经过上级政府审批(土地征收经省政府或国务院审批,国有土地上房屋征收经市、县级政府决定)、发布征收公告征求意见、集体土地征收进行地籍调查和地上附着物登记、国有土地上房屋征收进行房屋价值评估、拟定安置补偿方案、安置补偿方案报批等程序,旧城改造项目还必须举行听证,听取被拆迁人的意见。

二、拆迁方口头承诺与空白协议的猫腻

陷阱三:签完的协议手上没有

依据《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

基于上述规定,若拆迁方在没有取得合法文件,没有发布征地公告、安置补偿方案,没有公开征求被拆迁人的意见的情况下拆迁,征收程序违法,这种安置补偿协议也不能签。

在房屋拆迁过程中,拆迁方的口头承诺与空白协议比比皆是,吹嘘的天花乱坠,未落实到书面上如何作为有效证据?既然承诺为什么不写到书面上?承诺之人真的有这么大权利履行吗?他在拆迁过程中占主导地位?这些都是值得大家深思的。其实说白了就是哄骗而已,拆迁协议之前时爷,之后就是孙子。空白的拆迁协议风险是很大的,双方对于合同事项并没有作出明确的约定,建议不要签。在拆迁合同签订时要注意要注意合同的细节和自己的谈判地位。此为第二猫腻,谨防上当受骗,悔之晚矣!

拆迁补偿安置协议是协议双方的真实意思表示,按照《合同法》的要求,双方都应当留存。但是在实践过程中,拆迁方往往会以协议需要领导审批或者需要经过行政审查为由,将被拆迁方签字按手印的协议拿走。此时,被拆迁方的利益就开始处于危险之中,拆迁方不按协议内容履行协议、擅自改变协议内容、履行协议不完全的情况时有发生。如果被拆迁人想要维权,那么提供权利义务载体——补偿安置协议就成为必要条件,但是被拆迁人往往因为手中无原始的补偿协议而陷于被动的局面。因此,律师建议,被拆迁人在遇到此类情形时,必须坚持要求双方当面签署协议,签字盖章,且互相留存所签协议,当拆迁人不履行协议内容时,才能据此提起相关法律程序。

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

三、不是合法签约对象不要签

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陷阱四:没有违约责任条款

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

集体土地征收和农村房屋拆迁的合法签约主体一般是县级政府国土部门,城市房屋拆迁的合法签约主体多为专门成立的拆迁办、拆迁指挥部等。很多地方的乡镇政府、村委会经常会上门来和您签订安置拆迁补偿协议,但请切记!!!乡镇政府、村委会是无权与被拆迁人签订征收补偿安置协议的,乡镇政府、村委会拿来的补偿协议绝对不能签,这也是实践中被拆迁人最容易中招的一个环节。

三、隔三差五软磨硬泡的猫腻

对所有被拆迁人来说,补偿安置协议越详细越具体,对其越有利,尤其是违约责任的约定。为了达到让拆迁人员按约定履行,或者出现违约时被拆迁人能够获得合理补偿的目的,补偿协议当中应当有违约责任的相关条款。但是实际过程中,补偿协议大部分都是格式合同,且协议内容非常笼统,关于拆迁方违约的条款更是少之又少。因此,律师建议,在格式协议之外,还应签订补充协议,将违约责任的条款约定清楚。比如,在被拆迁人交房后多久,拆迁人应当将安置房源交给被拆迁人或者将货币金额打到被拆迁人指定账户,若是超过约定的时间仍未履行,则应按照货币金额的一定比例向被拆迁人承担违约责任。

(三)以合法形式掩盖非法目的;

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房屋拆迁属于繁琐、费时的工作,合法的拆迁所需手续、流程多如牛毛,耗时耗力。因此造成很多地方的拆迁方从传达或公告到拆迁完毕,只有一、二个月而已。那么,这里就出现了问题,拆迁方程序是否履行?手续是否齐全诸多法律所不允许的行为出现。为了加快拆迁让被拆迁人反应不过来,隔三差五早上晚上齐上阵到你家软磨硬泡的方式,迫使你签拆迁补偿协议,用其精神压力迫使你顺从。无利不起早,没有大利益的驱使下,如何能做到不辞辛劳去你家做工作呢?因此,要坚定自己信念,莫要被他人左右你的思想,每个人要有一杆秤,自身房屋价值几何要清楚明白。此为第三猫腻,谨防上当受骗,悔之晚矣!如果不清楚房屋价值一定要咨询专业做征地拆迁律师,谨记谨记!

陷阱五:安置房五证不全,甚至干脆“小产权”

(四)损害社会公共利益;

四、没有填写内容的协议不要签

为保护被拆迁人的合法权益,我国法律明确规定先安置后搬迁,也就是对被拆迁人的安置原则上应当是现房安置。但是实践当中,拆迁方往往做不到现房安置,只能是期房安置,因此才会出现过渡费这样的事物。即使如此,我国对于房屋建设项目仍然有严格的法律审批程序,建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证,这五证都必须齐全才能够保证安置房的可靠性。实践中,一些地方提供给被征收人的所谓“安置房”根本就是通常所说的“小产权房”,只能住不能办证更不能合法买卖。这样的行为是彻头彻尾的违法行为,被征收人应当严词予以拒绝,坚决要求给予货币补偿或以合法的房屋进行安置。律师建议,被拆迁人在选择期房安置时,应当主动要求审查安置房源审批手续是否完善,以减少后期所遇到的法律风险。

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

拆迁方有时会拿出空白的拆迁协议,很多老百姓由于听信承诺、不懂这种协议签订的后果而签了协议,这是十分危险的,因为拆迁方的口头承诺都没有写进协议,而您已经签了名字的空白协议,拆迁方可以随意篡改内容:一方面是可能无法按时得到拆迁补偿,另一方面是最终得到的拆迁补偿可能会大打折扣,请记住,空白的拆迁安置补偿协议也不要签。

梁红丽律师最后想提示广大被征收人的是,如何破解拆迁协议中的“协议陷阱”,是所有被拆迁人面临的现实问题,并且还需要长期面临下去。面对身经百战的拆迁方工作人员,被拆迁人即使是意识到了其中的“陷阱”,但有时仍然会陷于束手无策,甚至会在恍惚中就签订协议,这个过程就像被诈骗分子洗脑一样。所以,被拆迁人在签订补偿安置协议时,最好还是请教专业征收维权律师,让第三方以一个比较客观、冷静的视角来分析其弊利,帮助破解拆迁方的陷阱,保障协议内容的公平、合理和在今后的实际履行。(宋亚男/文)

第五十四条下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

五、内容残缺的协议不要签

(一)因重大误解订立的;

一个完整的安置补偿协议应当至少明确以下内容:

(二)在订立合同时显失公平的。

安置方式(货币、安置房、货币和安置房相结合);

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

安置房的位置、面积、交房时间、产权登记事宜;

一、签订拆迁协议后,房屋未在征收红线范围内。此情况属于少批多占的行为,因其房屋未在征收范围之内,其签订的拆迁补偿安置协议的双方不具备主体资格,视为合同无效。

补偿费的构成、金额;

二、以欺诈、胁迫的手段签订的拆迁补偿安置协议。适用于《合同法》第五十二条的规定,可以起诉到人民法院要求撤销该拆迁补偿安置协议。在此需要举证,有证明此类事情。

补偿费的支付方式、支付期限;

​三、不具备民事权利能力和民事行为能力人签字的。依据《民法通则》第十一条 十八周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动,是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。即行为能力的人签订协议视为无效。

待安置人口的安置补助费及支付办法;

四、不属于房屋所有权人签订协议的。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。即只有房屋所有权人签订的房屋拆迁补偿安置方案视为有效合同,其他人无权签字,即使签字也视为无效合同。房屋所有权人签订的房屋拆迁安置补偿协议的前置性条件也是公平合理的补偿。

不能交房期间的过渡安排(过渡期间、过渡费标准、过渡费计算方法、过渡费支付方式);

刘可心律师提示广大被拆迁人,即使说了这么多,但是真签协议后反悔通过法律途径救济也存在很大风险的,所以广大被拆迁人如果不清楚房屋拆迁补偿及时咨询专业做征地拆迁律师,通过法律维权越早越好,莫要做悔之晚矣的事。

不按期交房/支付安置补偿费用的违约责任;

争议解决方式等。

如果您的协议上没有明确上述关键内容,那么您需要重点查看,拆迁方是否把口头承诺的内容都写进了协议里,如果拆迁方没有按照承诺写进协议,这种协议也千万不要签。

六、拆迁补偿款太低不要签

这个大家都懂,补偿不合理是拆迁中的核心问题,广大被拆迁人之所以困惑是不知道怎么判断钱多了还是少了。李文谦和孟文静律师提醒您,判断的基准是:保持原来的生活水平不降低。若协议里面写的补偿安置无法保证你的生活水平不降低,那么,这样的安置补偿协议是不能签的。若您还想进一步了解判断,可以咨询我们。

乐白家手机娱乐,七、不是协议原件不要签

签完协议后拿不到协议原件也是一个风险因素,如果您自己手上没有拿到协议原件,就缺少了“证据”,和“空白协议”一样,无法保证拆迁方承诺给您的安置补偿落到实处,对方不仅有可能不认账,也有可能事后变卦不给你足额的补偿。因此,广大被拆迁人要谨记,在准备签协议之前一定要和征收方确认清楚,签完后必须要给您一份协议原件,否则不能签订协议。

以上是签订拆迁协议中,您需要注意的七个不要签,专业律师还要提醒您:如果您被逼签协议,请保持镇定,想办法取得逼签的证据,例如录音,在签订协议过程中尽可能多的询问安置补偿具体内容,与对方进行逐项确认。其次,协议签完后争取留存一份协议原件,签完后最好找专业的拆迁律师介入,把协议拍照给律师审查一下风险,以维护您的合法权益。

来源:蓝秦律师团

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